(Ver)bouwen: van idee naar concreet plan

Van Dun Advies werkt vanuit drie sporen: ruimtelijke ordening, milieu & natuur en bouw & architectuur. “Wij hebben alles in huis”, vertelt Martijn Gerards, projectleider locatie- en gebiedsontwikkeling. “Van een architect die een stal of woning ontwerpt tot een milieuspecialist die de stikstofberekeningen maakt. Zo hoeft de ondernemer niet van het kastje naar de muur.”

Alles begint bij het omgevingsplan

Wie wil bouwen of uitbreiden, moet eerst weten wat er ruimtelijk mag. “De eerste stap is altijd: wat is de bestemming of functie van je locatie?” zegt Martijn. “Onder de Omgevingswet heet dat nu het omgevingsplan. Dat bepaalt waar je mag bouwen, wat er gebouwd mag worden en hoe je de locatie mag gebruiken.”

Van Dun Advies begeleidt klanten vaak al in de voorfase, via een zogenoemd principeverzoek bij de gemeente. “Dat is eigenlijk een eerste proefstap: vinden zij jouw plan passend binnen hun beleid? Als je daar een akkoord op hebt, kun je verderinvesteren in de uitwerking. Dat scheelt tijd, geld en frustratie.”

Van idee tot bouwplan

Zodra duidelijk is dat de gemeente positief is, volgt de uitwerking. “Dan komt de bouwafdeling in beeld,” legt Martijn uit. “Wij maken een maatvaste tekening van het hele terrein: waar de gebouwen staan, waar de mesthoop is, de poetsplaats, het parkeren. Dat vormt de basis voor de milieuvergunning en uiteindelijk de bouwvergunning.”

De natuurvergunning bepaalt hoeveel dieren er op een locatie mogen worden gehouden. “Dat is het punt waar stikstof in beeld komt”, vertelt Martijn. “Soms moet er stikstofruimte worden gekocht bij een stoppend bedrijf in de buurt, extern salderen heet dat. Als je binnen je eigen bedrijf herschikt, bijvoorbeeld minder volwassen paarden en meer jonge paarden, dan heet dat intern salderen.”

Het bureau bewaakt de samenhang tussen al die vergunningen. “Een nieuwe rijhal lijkt simpel, maar als je die op een andere plek zet, verandert je situatietekening en moet je milieuvergunning ook worden aangepast. Alles is met elkaar verbonden.”

Praktijkvoorbeeld: Manege Stal Flicka

Een goed voorbeeld is Manege Stal Flicka, een manege en sportlocatie in de provincie Zuid-Holland. Van Dun Advies begeleidde er de volledige doorontwikkeling van het terrein. “Bij Flicka was het bouwvlak volledig benut”, vertelt Martijn. “Toch wilde de ondernemer toekomstbestendig kunnen groeien: een grotere binnenrijbaan, meer paddocks, een logeercirkel, betere parkeerruimte. We hebben samen een nieuw omgevingsplan opgesteld dat die groei mogelijk maakt.”

De aanpak verliep gefaseerd. “Eerst is de ruimtelijke kant geregeld. Daarna zijn we naar milieu en natuur gaan kijken, met tijdelijke uitbreidingen en plannen voor stikstofruimte. Zo kan de ondernemer bouwen in het tempo dat financieel en praktisch past. Het doel is dat hij over tien jaar nog steeds ruimte heeft om verder te ontwikkelen.”

Type bedrijf bepaalt de regels

Veel ondernemers weten niet dat de aard van hun bedrijf bepaalt wat er mag. “Er is een groot verschil tussen een agrarisch bedrijf, een trainingsstal en een sportlocatie”, zegt Martijn. “Een fokkerij geldt als agrarisch, want je brengt producten voort. Een trainingsstal niet, dat is een paardenhouderij zonder agrarische status. En een manege met horeca en evenementen heeft meestal de bestemming ‘sport’.” Die verschillen hebben grote gevolgen voor wat er wel en niet mag. “In een trainingsstal mag je bijvoorbeeld geen lessen geven, want dan ben je feitelijk een manege. En horeca mag niet overal zomaar, dat moet echt geregeld zijn in het plan. Ook huisvesting voor stagiaires of grooms is niet vanzelfsprekend, daar is een aparte vergunning voor nodig.”

Volgens Martijn komen ondernemers zichzelf daar nog regelmatig in tegen. “Veel mensen doen dingen al jaren op dezelfde manier, maar dat wil niet zeggen dat het vergund is. Als er dan een controle komt, loop je risico. Wij helpen ze om dat te corrigeren en stapsgewijs weer op orde te brengen.”

Duurzaamheid en omgevingskwaliteit

Gemeenten kijken steeds kritischer naar de inpassing van paardenbedrijven in hun omgeving. “Omgevingskwaliteit wordt steeds belangrijker”, legt Martijn uit. “Iedere locatie moet goed passen in het landschap. Beplanting, streekeigen materialen en een nette erfafwerking worden gewaardeerd.”

Duurzaam bouwen is nog niet verplicht, maar volgens Martijn wel verstandig. “Een ondernemer die investeert in biobased bouwen, zonnepanelen of een warmtepomp laat zien dat hij vooruitkijkt. Dat helpt bij het gesprek met de gemeente. En soms kun je kosten besparen door slim te combineren: een representatieve voorzijde en een eenvoudige loods aan de achterkant.”

Misverstanden over vergunningen

Van Dun Advies ziet in de praktijk veel onduidelijkheid over vergunningen. “Sommige ondernemers weten niet dat ze überhaupt een natuurvergunning nodig hebben”, zegt Martijn. “Of ze denken dat een paddock met zand altijd mag, maar binnen een agrarische bestemming is dat niet vanzelfsprekend. Een paard
in de wei is agrarisch, maar een zandpaddock niet.” Het bureau helpt bij het opstellen van een realistisch stappenplan. “We kijken wat juridisch nodig is, maar ook wat financieel haalbaar is. Soms is het beter om eerst te legaliseren, soms kun je beter meteen naar een nieuw plan toewerken. Wij denken mee in fases.”

Vooruitdenken loont

De belangrijkste tip die Martijn FNRS-ondernemers wil meegeven, is eenvoudig maar essentieel. “Zorg dat je je vergunningen op orde hebt en denk tien jaar vooruit. Procedures duren lang, een omgevingsplanwijziging kost al snel twee jaar, nog los van milieu en natuur. Begin dus op tijd.”

Partner van de FNRS

Van Dun Advies is al jaren FNRS-partner en ondersteunt leden bij complexe huisvestings- en vergunningsvraagstukken. “We zijn aanwezig op evenementen en partnerbijeenkomsten en werken nauw samen met de accountmanagers van FNRS. Als er ergens een probleem is, kunnen ze het bij ons neerleggen en zoeken we samen naar een oplossing. Of het nu gaat om een nieuwe rijbaan, een pensionstal of het regulariseren van een bestaande situatie, wij zorgen dat het klopt, zodat de ondernemer verder kan.” •